房地产市场营销策略

　房地产商品是有别于其他经济物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，这种特殊性，归纳起来，主要表现在下列几个方面： 

　　（1）房地产商品的组合性 

　　组合性表现在三个方面：一是土地与房屋的组合；二是不变性与多样性的结合；三是消费品与投资品的组合。 

　　（2）位置固定性 

　　A、市场区域性强，开发房地产要更加注重本地市场的研究。 

　　B、房地产产品在不同的市场上不可调剂余缺。 

　　（3）房地产商品的异质性，即个别性 

　　A、不可批量生产。为分期开发、滚动开发创造了条件。 

　　B、没有完全相同的房地产：位置（闹、静、方便、环境）、建材、结构等判断困难。 

　　C、认识检测的专业性和复杂性。 

　　（4）房地产商品价值的巨额性 

　　土地是稀有商品，房屋的建造费用很高、使用年限很长，这两方面造成了房地产这种商品价值量巨大。 

　　A、房地产销售是件困难的工作； 

　　B、专业代理的重要性； 

　　C、发展二手市场和租赁市场的必要性。 

　　（5）房地产开发政策限制性，开发周期长，相关行业多 

　　房地产商品与其他商品不同的地方还在于房地产商品更多地受到政府政策的限制。房地产业的发展不权受现行政策的影响，还会受未来政策的影响。 

　　A、对投资区域前景正确分析和预测； 

　　B、对投资时机的准确判断； 

　　C、对投资方式和投资种类的合理选择； 

　　（6）房地产使用的长期性、耐用性 

　　房地产是相当耐久的生活资料和生产要素，房地产具有两种寿命周期，其自然寿命期限一般可达几十年至上百年。但经济寿命却很难确定。 

　　A、了解当代人的需要。过去以卧室为主，现在是“三大一小”、双卫、双厅、跃层。 

　　B、预测未来发展，注重房屋的可改造性。 

　　由于房地产商品有以上一些独特的属性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。