理财师细谈个人如何做房产投资

武汉市江汉区的小王夫妇，现在居住的房子是套老式的一室一厅，而他们另外还有两处房子：一年前小两口在市中心买了一套80平方米两室一厅的房子，将其租了出去，做起了房东。为了圆他们的“豪宅”梦，最近他们又贷款买下了一套120平方米三室两厅的大房子。每月还贷的钱从何而来？原来是两室一厅的租金在“进补”。

　　业内人士称，目前，像这样做房东“楼赚楼”在江城大有人在。一些业主花少量的钱，买下一套小房子，将其租出去，然后再贷款去购置一套更大的房子，每月用小房子所收租金去交大房子的贷款，这样“以楼养楼”、“以楼赚楼”。

　　据悉，这种理财方式在广州、上海等沿海发达地区，已经非常流行，是“滚动置业”理财方式的一种。

　　小房比大房赚得多

　　依照现代人居住的需求标准，一般60至100平方米以下的房子称之为中等户型，60平方米以下的称之为小户型，大户型则在100平方米以上。

　　专家介绍，大户型单从居住上考虑，自然是舒适安逸，但从投资角度看，存在的风险较高，利润空间也小。对投资者而言，小户型的投资回报率远比大户型高。

　　举个简单的例子，花50万元买个140平方米的大户型和花25万元买个70平方米的小户型，虽然一个是大两居，一个是小两居，但在武汉租赁市场上出租的价格比较接近。一般来说，小两居的月租金为600元左右，大两居的月租金是800元左右，这样算下来，小户型的投资回报率比大户型可高多了。

　　朱先生原来花36万元买下武昌火炬路一套146平方米的大户型，月收租金为1200元，年回报率约3％。现在抛出套现后，买入两套价值18万元的二室一厅，出租后各收取月租金800元，年回报率上升到6％，且好租多了。还有一些业主将三室一厅或四室二厅的大户型，分拆成三四个单间分租，其回报率也远高于原来整套出租的收益。

　　精打细算才会赚

　　房产投资是一种花费大的投资行为，任何盲目和冲动都是不可取的。在房产投资之前，必须进行成本测算。

　　民生银行理财师介绍，目前房产投资的成本包括首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费，以及首付款和按揭还款的利息损失。

　　首付款目前最低为两成，一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭贷款期限最长的为30年，还款方式主要有等额还款和等本金还款等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。二手房交易费则由中介公司收取。

　　理财专家称，如果投资人的资金有限或有意扩大投资规模，需依靠银行贷款，按月支付按揭利息，就要正确选择还款方式，以减少按揭利息支出。等额还款是一种采取递增还本金、递减还利息的方法，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息。同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要多于采用等本金还款法。

　　其次，要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款。如果按一年期定期利率1.98％计算，20万元首付款的年利息损失近4000元。

　　最后，还需要估算一次性的交易费用，包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说，一套50万元的商品房两次的交易费用在1.7万元左右。

　　四种风险需提防

　　华夏银行武汉分行理财师认为，虽然滚动置业利润空间可观，但也有风险，最重要的是要保证房子能租出去。十几年以后能不能白赚上一套大房子，关键还要看投资者的眼光。

　　武汉市房地局专家称，在江城投资房地产，想以楼赚楼，目前存在四种风险：

　　供应量的风险。大量涌现的新楼盘会稀释一个地区的有效需求，选择未来供量较少的地区进行投资，是规避此类风险的有效手段。

　　有效需求不足的风险。影响有效需求的因素很多，大到宏观经济的走势，小到区域经济的繁荣程度以及当地产业结构、人员结构的变化等等。

　　产品落后的风险。随着我国加入世贸，国外先进的建筑材料、配套设施等开始以较低的成本进入国内，使得住宅产品在性能方面产生较大的飞跃，而以前建造的相对落后的住宅，其租金价格会大打折扣。

　　社区环境变化的风险。周邻档次越来越低、服务配套设施落后或恶化、治安不良等，都会导致房产价格下滑。(文／梁贵民)