谁导演了楼市的 “饥饿营销”？

最近有一部叫做《1942》的电影大热。导演冯小刚说，用“虐心”一词形容这部电影很恰当。

　　 用这部电影做类比，是最近在北京涌动的一种恐慌感，只不过现在抢的不是饭，也不是盐，而是房子。但凡经历过一场开盘“抢房”的人大多精神上会受到点刺激，尤其是抢不到房的刚需客户。

　　 上周末，北京五环外某项目开盘，仅推出两百套房，但排号人数却达到600人。当天上午8点钟开始选房，到11点整，所有房源几乎全部售罄，包括楼层不好的户型。现场的恐慌感吓坏了许多首次置业的刚需客群，恍若重回2009年。

　　 一位排到286号没有选到房的业主出来后，心情极度沮丧。他无法理解，自己一再提高购房上限，为什么还是拼不过别人？他甚至从未想过自己可能选不上房。

　　 当天的哄抢从一个小事件可以看出激烈程度。一位女士心仪的两居因为仅剩最后一套，但楼层较差，所以，她开始犹豫不决。但很快，这套房就被她后面的业主给选走了。这位女士看到最后一套房被选走了，慌了神。于是，两个女人为抢一套房打起架来。

　　 围观者均被这种阵势吓到。有业主感慨称，“开盘现场实在太恐怖，真像一部楼市版的《1942》。”

　　 经历2007年、2009年楼市高烧的人们，对于“恐慌感”应该感同身受。开发商最喜欢利用购房者的这种恐慌感做“文章”。它叫做“饥饿营销”，是指商品提供者有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求“假象”、维持商品较高售价和利润率，以达到维护品牌形象、提高产品附加值的目的。

　　 开发商营销方式有两个主要特点，第一，针对排号人群开少量房源，力保“日光”或者接近“日光”；第二，宣扬第二期价格将大幅上调。

　　 记者调查了部分购房者此时出手的购买原因，无外乎是担忧明年楼市供应量减少，房价大涨，而等待会令他们更加买不起。针对这部分购房者的心态，开发商的饥饿营销就极为奏效。

　　 仅就营销方式而言，只要是不违法不违规，“饥饿营销”至多是道德的血液少一些。在楼市回暖的上升通道里，部分开发商的行为固然可气，但作为政府主导的土地市场，是否也有利用“饥饿营销”之嫌？

　　 以近期入市的北京东三环农展馆地块为例，它的底价达到3.3811万元/平方米。在这种稀缺地段，底价如此之高也无厚非。但土地的稀缺是不是政府有意无意制造的呢？或者在背后起到推波助澜的作用？

　　 我们常常听说，北京城区的建设土地越来越少。但不止一位开发商和研究机构人士说，其实在四环与五环之间，还有大量建设用地。比如，东四环与东五环之间。不明白为何政府迟迟未能将这些建设用地推向市场。

　　 从市场情况看，地方政府调控房地产市场最有效的办法，是加大供应，而不是制造土地稀缺的恐慌。政府部门与其一再强调供应量充足，不如拿出实际行动和实际供应数据来疏散民众对于购房的恐慌；与其一再想方设法限购限价卡证，不如想办法增加实际供应量。否则，在政府、开发商双双导演恐慌购房的背景下，渡过了难关的开发商接下来恐怕要开始有意控制销售速度，而不差钱的二手房业主们恐怕宁可空置也不卖房。这将是调控部门不愿意看到的局面。